DPH na stavební práce 2025: Co přinesou změny pro stavebníky?

Základní a snížená sazba DPH 2025

Od ledna nastaly pořádné změny v DPH, které zamíchají stavebním světem. Základní sazba je teď sjednocená na 21 %, a ta snížená? Ta se upravila na 12 %. Co to znamená pro nás všechny?

Plánujete rekonstrukci bytu nebo opravu rodinného domku? Pak vás potěší, že platíte sníženou sazbu 12 %. Pozor ale - tohle zvýhodnění platí jen pro objekty k bydlení. Když si budete stavět nový domek nebo byt do 350 metrů čtverečních, i tady můžete počítat s nižší sazbou.

Stavíte něco pro firmu nebo průmyslovou halu? Tam už je to jiná písnička. U komerčních staveb se automaticky účtuje základní sazba 21 %. Stejně tak když si budete stavět samostatnou garáž nebo třeba zahradní domek - i tady zaplatíte vyšší DPH.

Pro stavební firmy je teď klíčové mít všechno perfektně zdokumentované. Zvlášť u projektů, kde se mísí bydlení s podnikáním - třeba když máte v domě i obchod. To už chce pečlivě rozlišovat, co spadá do které sazby.

Máte smlouvu podepsanou ještě před koncem roku 2025, ale práce začnou až teď? Počítejte s novými sazbami. Je dobré si to se stavební firmou včas vyjasnit, ať vás pak nic nepřekvapí v konečném účtu.

Co vlastně zákon považuje za stavbu k bydlení? Je to docela jednoduché - musí být určená k trvalému bydlení a minimálně 60 % plochy musí sloužit právě k bydlení. To je zvlášť důležité u bytových domů, kde třeba v přízemí najdete obchody.

U větších stavebních projektů, které se táhnou přes Silvestra, je potřeba ohlídat správné účtování záloh. Každá platba se řídí sazbou platnou v době, kdy byla služba skutečně poskytnutá. Není to žádná věda, ale je dobré na to myslet.

Změny v přenesené daňové povinnosti

Stavební práce a DPH v roce 2025: Co se mění a na co si dát pozor

Od začátku roku 2025 platí zásadní novinka - všechny stavební a montážní práce mezi plátci DPH podléhají režimu přenesené daňové povinnosti. Asi si říkáte, co to pro vás v praxi znamená?

Představte si, že jste stavební firma a děláte rekonstrukci skladu pro jiného podnikatele. Dřív byste normálně připočítali DPH k ceně. Teď je to jinak - fakturu vystavíte bez DPH a připíšete daň odvede zákazník. Celá zodpovědnost za DPH se přesouvá na toho, kdo si práci objednal. Šikovné, ne?

Týká se to prakticky všeho ve stavebnictví - od postavení nového domu přes výměnu oken až po zbourání staré kůlny. Klíčové je správně určit kód CZ-CPA pro vaši činnost. Je to trochu jako najít správnou škatulku pro každou práci, kterou děláte.

Co se týče peněz, pro stavební firmy je to vlastně dobrá zpráva. Nemusíte už dotovat stát tím, že předem zaplatíte DPH. Na druhou stranu ti, kdo si práce objednávají, budou mít trochu víc papírování. Však to znáte - každá výhoda něco stojí.

Dejte si pozor na faktury - musí tam být všechno, jak má: kód CZ-CPA, zmínka o přenesené daňové povinnosti a další náležitosti. Obě strany musí pečlivě hlídat svoje evidence DPH a správně je uvádět v kontrolním hlášení.

A co zálohy? Když vám někdo pošle zálohu, nemusíte z ní hned odvádět DPH. Počká se, až práci dokončíte - pak se daň spočítá z celé částky najednou.

Zní to složitě? Nebojte, časem si na to všichni zvyknou. Hlavně si dobře hlídejte změny v zákonech a nebojte se poradit s daňovým poradcem, když si nejste jistí.

Stavební práce podléhající 12% sazbě DPH

Od ledna se nám pořádně zamíchalo s DPH u rekonstrukcí a oprav našich domovů. Nová 12% sazba je vlastně docela příjemná zpráva pro každého, kdo plánuje vylepšit své bydlení. Vzpomeňte si třeba na tu věčně protékající střechu nebo zastaralou koupelnu - teď jejich oprava vyjde o něco příznivěji.

Co všechno tahle nižší sazba pokrývá? V podstatě většinu běžných oprav a vylepšení - od výměny oken přes novou elektroinstalaci až po moderní koupelnu. Představte si, že měníte ta stará okna, kterými táhne - už nemusíte platit plnou DPH jako dřív.

Pozor ale na jeden důležitý detail - když stavíte úplně nový dům, tam pořád platí klasických 21 %. Stejně tak když renovujete třeba obchod nebo kancelář. Tohle zvýhodnění je čistě pro naše domovy.

U bytových domů to funguje tak, že nižší sazba platí jen pro byty a společné prostory. Takže když se v přízemí vašeho domu opravuje krámek, tam už ta příznivější sazba neplatí.

A co sociální bydlení? I tady platí 12% sazba, ale musíte splnit určité podmínky. Byt nesmí být větší než 120 metrů čtverečních a rodinný dům než 350 metrů - jinak se vraníte zpátky k té vyšší sazbě.

Materiál použitý při rekonstrukci? Ten je v té nižší sazbě zahrnutý, pokud ho dodává firma jako součást práce. Ať už jde o nové trubky, obklady nebo třeba radiátory.

Pro řemeslníky a stavební firmy je teď klíčové dobře si pohlídat, jakou sazbu kdy použít. Nikdo přece nechce mít později problémy s finančákem, že ano?

Režim reverse charge ve stavebnictví

Reverse charge ve stavebnictví není žádná věda, i když to tak na první pohled může vypadat. Jde vlastně o chytrý systém, kdy DPH neplatí dodavatel, ale příjemce služby. Představte si to jako předání štafety - stavební firma vystaví fakturu bez DPH a zákazník si daň vypočítá a zaplatí sám.

Co to znamená v běžném životě? Když třeba pokrývačská firma opravuje střechu jiné firmě, na faktuře uvidíte jen čistou částku a poznámku daň odvede zákazník. Žádné složité počítání DPH, žádné přeposílání peněz tam a zpátky.

Týká se to prakticky všeho, co na stavbě potkáte - od kopání základů přes instalaci oken až po finální omítky. Jasně, musí jít o práci mezi plátci DPH a na českém území. Není to jen o velkých stavbách - i menší řemeslníci s tím běžně pracují.

Pozor ale na jeden důležitý moment - musíte přesně vědět, co do systému reverse charge patří a co ne. Spletete-li se, finanční úřad to vidí dost nerado. Raději dvakrát měřit, jednou řezat, jak se říká. V nejistotě? Obraťte se na daňového poradce, ušetří vám to spoustu starostí.

A jaké jsou vlastně výhody? No, především je to super pro cash flow. Nemusíte čekat na vrácení DPH a točit velké peníze. Celý systém vlastně chrání obě strany - dodavatel neřeší odvod DPH a příjemce má všechno pod kontrolou.

Myslíte si, že je to zbytečně složité? Možná na první pohled ano, ale v praxi to funguje docela dobře. I s tím papírováním to není tak hrozné - stačí si pohlídat správné vykazování v kontrolním hlášení a evidenci si vést poctivě.

A ještě jedna praktická rada na závěr - všechny doklady si schovávejte aspoň 10 let. Nikdy nevíte, kdy se můžou hodit. V tomhle oboru je lepší být připravený než pak překvapený.

Stavební práce s DPH v roce 2025 jsou jako daňový labyrint, kde každý krok musí být pečlivě promyšlen a každá cesta důkladně prozkoumána

Radmila Nováčková

Výjimky pro rodinné domy a byty

Pro stavební práce na domech a bytech v roce 2025 platí zajímavá pravidla ohledně DPH. Víte, že při práci na rodinných domech a bytech do 350 metrů čtverečních můžete ušetřit díky snížené 15% sazbě DPH? A to jak při stavbě nového domova, tak i při zvelebování toho stávajícího.

Představte si, že plánujete přestavbu svého domu. Musíte ale dát pozor na to, k čemu prostory slouží. Máte v domě třeba kancelář nebo dílnu? Pak je důležité spočítat, kolik místa zabírá. Když je víc než polovina domu určená k něčemu jinému než bydlení, přijdete o výhodu nižší sazby DPH a část prací se zdaní 21%.

Do výměry se počítá všechno pod jednou střechou - sklep, garáž i kotelna. Naopak terasa nebo balkon se nepočítají, i když jsou určitě příjemným bonusem každého bydlení.

Bydlíte v bytě? Skvělá zpráva - nezáleží na velikosti celého domu, počítá se jen váš byt. Takže i když je váš byt v obrovském paneláku, můžete mít při rekonstrukci nižší DPH.

A co když chcete přistavět garáž nebo postavit plot? I na to myslí snížená sazba DPH. Musíte to ale udělat současně se stavbou nebo rekonstrukcí domu, případně v přímé návaznosti.

Pamatujte, že nižší DPH platí i na materiál, který se stane součástí stavby. Cihly, okna nebo třeba zabudovaná kuchyňská linka - to všechno může mít 15% DPH. Volně stojící nábytek nebo pračka už ale spadají pod běžnou sazbu.

Pro získání výhody nižší sazby budete potřebovat doklady o velikosti vašeho bydlení. Připravte si proto projekt nebo zaměření stavby - stavební firma je bude potřebovat pro svoje účetnictví.

Nové podmínky pro stavební firmy

Tak už je to tady - od ledna 2025 se nám pořádně zamíchaly karty v oblasti DPH ve stavebnictví. Většina stavebních prací se nově řídí jednotnou sazbou 21 %, což pěkně zamává s cenami na trhu. Však to znáte - co stavebka, to teď horečné přepočítávání rozpočtů a překopávání smluv.

A víte, co je ještě zajímavější? Známý reverse charge už zdaleka nebude tak běžný jako dřív. To znamená pořádnou změnu v tom, jak jsme byli zvyklí fungovat. Zejména u bytových rekonstrukcí si připlatíme - vyšší DPH se prostě musí někde projevit.

Papírování přibude jak hub po dešti. Každou práci bude potřeba precizně zdokumentovat a zaškatulkovat. Berňák bude určitě kontrolovat s lupou v ruce, takže je lepší mít všechno tip ťop. A co teprve účetní systémy? Ty se musí kompletně překopat a zaměstnance čeká pořádná porce školení.

Zvlášť zapeklitá je situace u rozestavěných projektů - co začalo v roce 2025 a táhne se do letoška, to bude oříšek. Každá firma si teď musí sednout a pořádně promyslet, jak na to. Malé firmy to budou mít asi nejtěžší - jednak nemají tolik zdrojů, jednak jim často chybí specializovaní účetní.

Odpočty DPH - to je kapitola sama pro sebe. Teď víc než kdy jindy platí dvakrát měř, jednou řež. Každá faktura musí sedět jak ulitá, jinak jsou z toho jen zbytečné problémy a nervování.

Pro menší stavební party je to jako běh přes překážky. Ale není třeba panikařit - hlavně všechno dobře naplánovat a možná si i našetřit nějakou tu korunu bokem na případné komplikace. A nezapomeňte - čím dřív začnete s přípravou, tím míň to pak zabolí.

Přechodná ustanovení pro rozpracované zakázky

Změny v DPH ve stavebnictví od roku 2025? Pojďme si to vysvětlit jednoduše a prakticky.

Máte rozpracovanou stavbu nebo rekonstrukci? Nemusíte se bát - stát myslel i na takové situace a nabízí rozumné řešení. Když jste podepsali smlouvu nebo poslali závaznou objednávku ještě v roce 2025, můžete jet podle starých pravidel.

Představte si třeba, že rekonstruujete bytové jádro. Smlouvu jste podepsali v prosinci 2025, ale práce skončí až v březnu 2025. V tomhle případě můžete v klidu pokračovat se starým systémem reverse charge. Praktické, že?

Co ale rozhodně nepodcenit? Papíry, papíry, papíry. Schovejte si všechno - smlouvy, objednávky, předávací protokoly. Berňák může přijít na kontrolu a vy musíte mít důkazy v šuplíku.

Na fakturách musíte mít jasně napsáno, že jedete podle přechodných pravidel. Je to jako když si píšete vzkaz pro kolegu - musí to být jasné a srozumitelné.

Co když platíte stavbu po částech? I tady je to v pohodě. Pokud máte podepsáno ze 2025, můžete jet podle starých pravidel i u splátek v roce 2025. Stejně tak když se objeví nějaké vícepráce - pokud souvisí s původní zakázkou, není problém.

Jestli vedete stavební firmu, udělejte si pořádek v zakázkách. Projděte všechny rozjeté projekty a u každého si poznamenejte, podle jakých pravidel ho dokončíte. Ušetříte si tím spoustu starostí a nervů při případné kontrole.

Sankce při nesprávném uplatnění DPH

Daňové kontroly u stavebních prací jsou čím dál přísnější a v roce 2025 to nebude jinak. Berňák může pořádně prohnat jak dodavatele, tak odběratele stavebních prací, když to s DPH pokazí.

Představte si, že jste stavební firma a spletete si běžný režim s přenesenou daňovou povinností. Finanční úřad vám může napařit pokutu až 20 % z částky, kterou jste měli odvést jinak. A to není všechno - přičtěte si k tomu ještě úroky z prodlení podle aktuální repo sazby plus 8 procent. Peníze naskakují každým dnem od pátého pracovního dne po splatnosti.

Ani jako příjemce stavebních prací nemáte vyhráno. Když si nesprávně nárokujete odpočet DPH tam, kde měl být reverse-charge, může vás to přijít pěkně draho. V nejhorším případě vám hrozí pokuta až půl milionu korun. To už je pořádná díra do rozpočtu, co říkáte?

Čas hraje v těchto případech klíčovou roli. Jakmile zjistíte chybu, neotálejte a podejte dodatečné daňové přiznání. Berňák obvykle ocení, když přijdete sami - může vám pak odpustit část sankcí nebo dokonce všechny.

Nejsložitější je to u zakázek, kde se mísí různé druhy prací. Třeba když děláte kompletní rekonstrukci - část prací jde do reverse-charge, část ne. Proto si veďte precizní dokumentaci a každé své rozhodnutí si pořádně zdůvodněte. V případě kontroly se vám to vyplatí.

Myslete taky na to, že jedna chyba může spustit dominový efekt. Když to zvoráte vy, může to dopadnout i na vaše obchodní partnery. Proto radši dvakrát měřte, než jednou střihnete. A když si nejste jistí? Zavolejte daňaři nebo zajděte přímo na finanční úřad - lepší se zeptat předem než platit pokuty potom.

Povinné náležitosti daňových dokladů 2025

Daňové doklady ve stavebnictví nejsou zrovna oblíbené téma, ale v roce 2025 je potřeba jim věnovat extra pozornost. Bez správně vyplněného dokladu se totiž můžeme dostat do pěkné kaše. Každá faktura musí mít všechny údaje jak o nás, tak o zákazníkovi - od DIČ až po adresu sídla.

Určitě jste už slyšeli o tom přeneseném DPH, že? Když děláte stavební práce pro jiného plátce DPH, musíte na fakturu napsat daň odvede zákazník. Je to jako předat štafetový kolík - vy práci uděláte, ale DPH za vás vyřeší klient. Důležité je taky správně napsat, kdy byla práce hotová nebo kdy přišly peníze.

Nemůžete jen tak napsat stavební práce a myslet si, že to stačí. Představte si, že by vám někdo poslal účet za opravu v domě - to by asi moc důvěry nevzbudilo, co? Proto musíte rozepsat každou položku - třeba výměna střešní krytiny včetně latí nebo instalace nové kuchyňské linky.

Co se týče DPH, tak to je kapitola sama pro sebe. Stavíte někomu nový byt? Možná můžete použít sníženou sazbu. Ale pozor, podmínky jsou přísné jak školník na základce. Všechno musí sedět do puntíku, jinak se vám to může pěkně prodražit.

U přenesené daňové povinnosti píšete na fakturu jen základ - je to jednodušší než luštit křížovku. Ale když vystavujete doklad v eurech, nezapomeňte tam hodit i přepočet na koruny. A samozřejmě musíte uvést, kde přesně jste ty práce dělali - žádné někde v Praze neprojde.

Datum vystavení a splatnost jsou jasné jak facka, ale pozor na zálohové faktury. Ty musí být označené jako záloha a pak je potřeba udělat konečné vyúčtování. Je to jako v restauraci - nejdřív zaplatíte zálohu a pak dostanete finální účet.

Praktické dopady změn na stavební sektor

Od ledna se náš stavební svět pořádně změnil. Největší průšvih? Nová pravidla DPH, která zamíchala kartami všem od velkých firem až po malé řemeslníky. Představte si, že najednou musíte všechno přepočítávat - ceny letí nahoru na 21 % a ta druhá snížená sazba je minulostí.

Co to znamená v praxi? Skoro všechny stavební práce se přesunuly do té nejvyšší sazby. Jedinou výjimkou zůstává sociální bydlení s 12 % - ale zkuste si pohlídat, co přesně do téhle kategorie spadá! Není to procházka růžovou zahradou, to mi věřte.

Pamatujete na ty časy, kdy jste měli jasno v cenách? Teď musíte každému klientovi vysvětlovat, proč najednou zaplatí víc. A upřímně, není to příjemný rozhovor. Zvlášť když máte rozdělanou zakázku a musíte přijít s tím, že původní rozpočet už neplatí.

Nejhorší je to s penězi na účtu. Když odvádíte vyšší DPH, máte v oběhu míň peněz na běžný provoz. Pro menší firmy to může být pořádná šlamastyka - zaplatit materiál, výplaty a ještě odvést vyšší daň? To chce někdy přímo kouzelnické triky.

A což teprve papírování! Musíte si dávat extra pozor na každou smlouvu. Co když se DPH změní uprostřed projektu? Jak to vyřešit se zálohovými platbami? Není divu, že účetní z toho šedivějí ještě rychleji než obvykle.

Na trhu to teď vypadá jako na houpačce. Někdo zkouší držet ceny dole na úkor vlastního zisku, jiný zase hledá, kde by ušetřil. Přežijí ti nejsilnější a nejchytřejší - ti, co se dokážou rychle přizpůsobit a najít novou cestu v téhle změněné realitě.